一)有關公營重建中樓換樓的方案問題, H15關注組於2010年7月已回應過:

「偷換概念—文件中對樓換樓的定義太狹窄:

不同區街坊一直要求的樓換樓, 原有許多種可能, 並沒有說一定要回到原地盤, 回遷原地盤(原址回遷)只是其中一種選擇。

其實, 根本可以即時由市建局尋找同區約七年樓齡的物業給街坊換樓; 或者將重建地盤分多期發展, 以造成可樓換樓的效東; 或者市建局在自己同區盤中拿出新盤供人選擇, 等等不同方式。又或者,若街坊真的想留在原址回遷,就該不用補差價,因為街坊已讓出高空發展權。

不同區有不同的情況, 不能一概而論, 市建局應本著以人為本的精神, 在公佈項目前應預計該區有多少業權, 預算區內是否有可能重置, 或市建局自己能否提供足夠樓盤, 才去公佈。

事實上, 市建局在八年間開展了41個項目, 應該有足夠的方法, 提供更多元的樓換樓可能。

我們提出樓換樓的概念, 需要很多配套, 兼顧不同人的需要, 而不是發展局現在所講的街坊以天價買新樓(註1), 現在檢討文件的樓換樓做法, 完全是偷龍轉鳳 暪天過海, 令人失望至極。」

(註1:現時除了撇除了浮動價格外,其他問題仍然存在,其他一樣可行的方法市建局也一律不取用,而沒有任何解釋)

二)其他相關於對街坊補償的問題

市建局及發展局仍是一律不回應,仍是一律不解釋:

要求取消名為津貼,實為克扣的政策:

如果業主選擇拿取現金離場,應全部取消自置居所津貼,補償應該按七年樓齡價補償給街坊,至於街坊如何使用屬於自己的單位,不關市建局事,不應該還要扣減補償。

舖換舖是規劃問題:小本經營的店舖是社區網絡和地區特色的重要一環, 市區重建若以人為本應一定要想方設法做到舖換舖,不能一句「很複雜」就推搪責任。其實,每公佈一重建區前,市建局理應已做好一份社區影響評估,已知那些舖會很難搬,那些舖是靠成行成市,那些舖強烈依靠熟客街坊,若早知如此,卻不規劃好才公佈重建,為舖戶街坊帶來困難時市建局反而說安置有困難,這豈不是強辭奪理!

保障住宅租戶:對市建局項目內的租戶,若非自願離開重建區,應以人口凍結日為原區公屋安置或合理補償的標準。現時的優化政策,完全沒有處理因市建局公佈項目而對租戶帶來的即時影響,任由地產公司一知重建就趕租客走,租客失去原有安置及補償的權利,市建局亦省回安置的責任。

三)關於諮詢平台

發展局建議這個與市區重建相關的諮詢平台,文件細節不足,無從討論。可是,單憑現時文件,可見其成員全由政府委任,根本是由上而下;而且 只有諮詢意義,沒有實質決策權,容易變成政治花瓶,橡皮圖章;總的來說,其 問責性成疑。再者,過往的問題不是體制內沒諮詢架構,而是一直諮詢了市建局都不會聽,也沒有任何機制監察市民意見如何落實。

四)關於市建局角色

在重建項目中提供原區水平可負擔房屋

發展局的文件中,對這個問題提出「促進者」和「執行者」的區分,更將所謂的「促進者」和「業權參與」拉上關係。我們認為這種要市民二選一的框架是錯誤及誤導市民的。

事實上,市建局最大的角色問題,就是它獲得了三大權力:公帑注資100億、重建項目免補地價及有行使《收回土地條例》強搶民產的權力。

有了這些巨大的權力,市建局自然有公營部門造福社群的責任,而不是替地產商平價收樓。我們認為,市建局最大的角色,在於它有責任令所有其項目不會豪宅化,以及重建所建的房屋是原區街坊可負擔的(即租得起或買得起)。這樣自然可以保存社區網絡,達到《市區重建策略》的其中一項重大要求。市建局應自己做項目, 所建的重點不只是提供中小型單位[註2], 重點應該是以原區生活水平來計算街坊可以買得起或租得起的房屋。

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重建牽涉巨大公眾利益,不宜全交由市場機制進行

商人做生意是只關注利益,只求成本低效用高;公營機構做工作是基於社會使命和公眾利益,多年來市建局之所以受到強烈批評,是因為它沒有履行公營機構的使命,去改善街坊生活。這些批評,絕不意味社會同意將舊區的居住和社會環境改善的公共工作完全交給市場。

換句話說,處於市區黃金地段的舊區,可能也是住了眾多無財力自行進行發展的小業主和貧苦租客,不代表政府應任由地產商收地,而置這些舊樓小業主和貧 苦租客於不顧。檢討文件中第17頁所講,讓發展商引用《土地(為重新發展而強制售賣)條例》收地,很容易變成任由地產商壓迫小業主的局面。


[註2] 大家都看到現在新建的樓宇,即使只有三、四百呎的建築面積也可售價高達二、三百萬,小不代便宜和可負擔,所以,所謂「中小型單位」只是暪天過海的講法。

社會影響評估:一份鮮為人認識的重要重建報告

(明報題為:社會影響評估做完就算
甘霍麗貞(H15關注組成員)

(攝影:謝柏齊)

根據《市區重建局條例》,市區重建局(下稱「市建局」)須按照《市區重建策略》去執行市區重建工作,當中列明市建局應全面評估某重建項目所可能引起 之社會影響,以及受影響居民的社區連繫和安置需要。這份報告就是〔社會影響評估〕,亦即是市建局宣稱為街坊所做的安排的依據,因此,這是重建中對街坊影響 非常重大的一份報告,但往往被忽略,故現作簡單敘述。

〔社會影響評估〕是怎樣進行的?
在現行的重建模式中,社會影響評估分兩個階段進行。第一階段,市建局在公布某重建項目前先進行一次非公開的社會影響評估,內容包括建議重建項目範圍內的人 口特點、社會經濟特點、居住環境、經濟活動特點、小商舖、街頭攤檔、人口擠迫程度、康樂社區福利設施、歷史背景、文化和地方特色及建議項目對社區的潛在影 響的初步評估,與及所需要的紓緩措施的初步評估。第二階段的評估,就在重建項目公佈後進行,內容包括受影響居民的人口特點、社會經濟特點、安置需要、住屋 意願、就業狀況、工作地點、社區網絡、子女教育需要、單親家庭子女、長者及弱能人士等的特殊需要,項目對社區的潛在影響所進行的詳細評估,同時必須包括所 需舒緩措施的詳細評估。

現行的〔社會影響評估〕之執行的問題
可惜,在現行的市區重建模式中,被評估的受影響街坊,沒有充份機會就上述問題深入探討和發表意見,唯一結果就只可以選擇金錢賠償(除了部份合資格的租戶可 獲原區公屋安置)。因此,以上有關的社會影響評估報告對這些原本在重建區內生活的街坊並不能提供確切的幫助。比方說,街坊的工作和年幼子女上學的安排,他 們的意願是留在原區生活,可是相關的紓緩措施根本就不能針對這些需要而安排。同時,市建局的所謂的紓緩措施,經常都只是「會有重建社工隊跟進」,而重建社 工隊由於直接受聘於市建局及與市建局地區辦事處位於同一辦公室,做事處處受制肘,這問題也被社工業界詬病已久。

另外,在第二階段的社會影響評估,在重建公佈後首數天內,與人口凍結調查一起急急進行。這種做法引導了很多街坊沒有意識到選擇留在原區的可能性。為 什麼呢?因為凍結人口調查內就會問街坊,你想搬去哪裡之類的引導性問題。同時,現時的重建處理,是公佈當日早上九點開始,市建局人員開始在區內拍門調查及 登記,街坊很大程度上還未弄清楚自己的權益,在短時間內便要回答連串問題,街坊往往被局限在問卷內所提供的選擇作出回答,而忽略其他可能性。

綜觀市建局過去多個項目的社會影響評估報告,都過於簡單,最近更把問卷內容篇幅刪減至兩頁紙,完全不能發揮社會影響評估的功能。國際公認的社會影響 評估方法,是把社會影響評估視為規劃程序重要的一環,一方面藉著社會影響評估吸引和鼓勵公眾參與規劃,另方面亦能有效地搜集公眾(尤其受影響人士)對市區 重建項目的意願。如社會影響評估的結論是發展項目對社區打擊太大,又沒法提供合理的紓緩措施,便不應強硬落實發展項目。如發展項目獲得通過,便應按照評估 內容作為日後制訂發展藍圖的基礎。其實,現時有多個歐美國家均十分重視社會影響評估,更視之為環境評估中一項重要的指標,規定在建議某發展項目時,必須提 交社會影響評估報告,以及建議減低發展項目對社區影響的方法。如此種種,實在值得香港借鏡。

無人監督 做完就算

現時市區重建的程序還有一個嚴重的漏洞,就是沒有任何其他政府部門或機構負責審閱及通過社會影評評估報告,即使完全不符合民情,也可以用來滿足程序要求。 至於市建局有否按照社會影響評估來規劃、安排和落實項目,亦無任何政府部門負責審核,於是評估成為一份有軀殼無靈魂的報告,純粹淪為滿足程序之一部份。
近兩年發展局在進行《市區重建策略》檢討,更在本年十月推出了一份新策略的擬稿。在這份擬稿中,社會影響評估的處理方法並無進步,只是提及到一個由政府委 任的新「諮詢平台」也會做社會影響評估。然而,這個似乎是兩個階段以外新加的社會影響評做,到底這評估怎樣做?是否公開?向誰問責?仍然是一個 謎……
(原載於2010年12月7日明報.世紀版)

(舊區更新電視台按:
前言:

香港的公營重建是由市區重建局根據《市區重建局條例》而執行,該條例中規定了一個法定執行指引,即《市區重建策略》(下稱《策略》)。市建局並非政 府部門,而是根據「自負盈虧」原則來執行重建的法定機構,所有的補償安置政策,皆由其董事會設定。香港的公營重建,主要就是根據這三套文件來執行(當中還 牽涉許多重要的規劃方面的政策與條例,在此暫不詳述)。當中,市民唯一還有一點參與可能的,就是寫明每隔幾年檢討一次的《策略》。然而,發展局於2008 年才首次檢討策略,兩年後,於今年10月頒佈新的《市區重建策略擬稿》(下稱《擬稿》),整個諮詢將於本年12月13日結束。

同期間,雖然利東街(H15重建項目)已被夷為平地,但H15關注組仍持續關注城市規劃民主化的問題,並正進行民間的〔市區重建策略檢討〕。目前為 止,全義工運作的關注組已進行了兩輪諮詢,收集了近二千人的意見。關注組認為《擬稿》的問題太多,難以盡書,故重點選擇兩個主題向公眾闡述。另一篇為伍錦 超所撰:新《市區重建策略》:敷衍塞責 變本加厲 )

相關資訊
1) 現行的《市區重建策略》原文: http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/urban_renewal_strategy/

2)發展局之擬稿原文: http://www.ursreview.gov.hk/tch/draft_urs.html

3)民間對假諮詢曾出過的聲明:
http://renewaltv.wordpress.com/2010/10/22/ursreview/

4)市區重建策略檢討–草根視點

http://peopleurs.wordpress.com

5)H15關注組的民間檢討白皮書:
http://ursreview2.wordpress.com

6) 有關本文作者的舊文章: 董啟章: 當一個女子 站在推土機前面——— 給廈門街甘霍麗貞女士的信
http://www.inmediahk.net/node/133814

新《市區重建策略》:敷衍塞責 變本加厲
(明報題為: 新《市建策略》 一切更壞)
伍錦超(H15關注組成員)

(攝影: 謝柏齊)

本人收到發展局2010年10月份的《市區重建策略擬稿》。該份文件聲稱是經過兩年諮詢的結果,但本人作為曾受重建所累的舊區街坊,閱之深感文件粗疏空洞,讓我感到惘然若失。

文件中有許多部份都粗疏,但我在這裡只講其中幾點:

盡善盡美 不再檢討?
當中最引人氣憤難平之處,莫過於舊有策略(2001年版)中明文規定每兩至三年,局方便應進行檢討工作,如今的新版本,竟不再提及經常對市建局的工作進行 檢討!發展局可能感到今次這份《市區重建策略擬稿》已是盡善盡美,但試問怎能在未知將來配合運作之下,就已知不用再加檢討?如果這樣就落實執行,看來這兩 年的《市區重建策略》,可能只造就了一套更差的新政策,可算是敷衍了事,每況越下,令人大失所望。

欠缺監管 市建局為所欲為
過去兩年在眾多官方諮詢會上,民間關心重建問題者眾,同時經常提出設立監察組織監管市建局,讓它不能像往常般為所欲為,例如:
1) 面對街坊意見就自把自為、裝聾作啞(例如,以往由利東街街坊由下而上設計的民間規劃方案,多次詢問市建局意見,市建局各級代表人都只稱「好難做」,多番追問為什麼「好難做」?答案就仍是「好難做」);

2)處理街坊物業就巧立名目、尅扣補償、巧取豪奪(例如:連兒子或兄長買了層樓讓父母或弟妹住,都會變成「非業主自用」而變成扣除補償約三份一的理由!);

3)利用《收回土地條例》強搶街坊物業後高價招標,唯利是圖(市建局剛公佈盈利69億!大家可看看最近灣仔的Queen’s Cube之賣價,便一清二楚。)

市建局種種作為,實在是欺人太甚,透明度又不足。他們的決定,我們的命運,但我們如何得知自己的命運?就只有市建局自己的閉門董事會之後,輕描淡寫 的匯報。這樣的結果,舊區內的小業主、窮租戶,就遭遇顛沛流離的日子。所以當務之急,就是必須成立有公信力的監察督導小組,制衡市建局才是。否則,發展局 與市建局之間,只會予人狼狽為奸之感而已。

新「諮詢平台」 「由下而上」??
現時的《市區重建策略擬稿》中,彷彿設立了一些「由下而上」的機制如「諮詢平台」,但這個平台上全部委員都由政府委任,試問如何服眾?回望舊的《策略》, 亦有一個「分區諮詢委員會」,這個委員會內,尚明文必須有一個業主及一個租客代表。現時新擬稿中,竟毫不提及受影響街坊,試問如何「由下而上」?過往並非 沒有諮詢渠道,不過是意見照聽做法照舊,你有你講我有我做,街坊代表不過被當作花瓶,如有不聽話也馬上被趕走(如觀塘、深水埗皆有此經驗)。所以,要有所 改進,就是應該改變這種當街坊是花瓶的做法,讓街坊真正參與決策,真正監管影響自己命運的機構,這才是民主社會應該做的。

社會真評估 減貧富懸殊

制衡「無王管」的市建局,就是改善目前市區重建劣況的首要工作,發展局實責無旁貸。現時市建局的做法,就只肥了發展商,讓他們富可敵國,壟斷公共事業,視 政府不見,為所欲為,導致貧富懸殊、公義不顯、關愛不聞、歸屬感喪失、分化市民。市建局過去帶來的一切一切,只會讓仇富者添,亂世必現,自稱「有責任有理 性」的政府樂見如斯田地,豈不怪哉!

(原載於2010年12月7日明報.世紀版)

(舊區更新電視台按:
前言:

香港的公營重建是由市區重建局根據《市區重建局條例》而執行,該條例中規定了一個法定執行指引,即《市區重建策略》(下稱《策略》)。市建局並非政 府部門,而是根據「自負盈虧」原則來執行重建的法定機構,所有的補償安置政策,皆由其董事會設定。香港的公營重建,主要就是根據這三套文件來執行(當中還 牽涉許多重要的規劃方面的政策與條例,在此暫不詳述)。當中,市民唯一還有一點參與可能的,就是寫明每隔幾年檢討一次的《策略》。然而,發展局於2008 年才首次檢討策略,兩年後,於今年10月頒佈新的《市區重建策略擬稿》(下稱《擬稿》),整個諮詢將於本年12月13日結束。

同期間,雖然利東街(H15重建項目)已被夷為平地,但H15關注組仍持續關注城市規劃民主化的問題,並正進行民間的〔市區重建策略檢討〕。目前為 止,全義工運作的關注組已進行了兩輪諮詢,收集了近二千人的意見。關注組認為《擬稿》的問題太多,難以盡書,故重點選擇兩個主題向公眾闡述。 另一篇為甘霍麗貞所撰: 社會影響評估:一份鮮為人認識的重要重建報告)

相關資訊
1) 現行的《市區重建策略》原文: http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/urban_renewal_strategy/

2)發展局之擬稿原文: http://www.ursreview.gov.hk/tch/draft_urs.html

3)民間對假諮詢曾出過的聲明:
http://renewaltv.wordpress.com/2010/10/22/ursreview/

4)市區重建策略檢討–草根視點

http://peopleurs.wordpress.com

5)H15關注組的民間檢討白皮書:
http://ursreview2.wordpress.com

6) 有關本文作者的舊文章: 李維怡:斷線風箏的自由倫理—一封致城規會的公開信
http://www.inmediahk.net/node/124803

民主新世代 規劃我未來

H15關注組:[市區重建策略檢討]白皮書公眾諮詢

H15關注組以民間角度出發,於二○○九年二月至六月期間,帶著我們製作的《市區重建策略檢討之民間綠皮書》到各大專院校和地區進行《市區重建策略》檢討民間諮詢會,收集過千人的意見,現根據這些意見,製作《民間白皮書》進行第二輪民間諮詢會!

今次我們將集中討論改革的方案問題,希望各位關注城市可持續發展、舊區居民權益的朋友,踴躍參與!

第一站:土瓜灣鶴園街六至八號地下合隆麵家

日期:2010年8月15日(星期日)

時間: 晚上七點半

查詢: 62133168, 電郵: h15grouphk@gmail.com

民間白皮書網上版:

主頁: http://ursreview2.wordpress.com

(主頁為白皮書總目錄, 請根據你所需的資料按下不同的連結)

(鳴謝: 馬頭圍道塌樓關注組)

號外: 偷龍轉鳳[樓換樓]

H15關注組對發展局市區重建策略檢討總結及展望文件, 有相當多失望的地方, 我們關注組在不久的將來, 將會公開一份我們同樣準備了兩年的檢討書, 當中有詳細的意見, 現在, 我們初步對發展局文件內所謂樓換樓的建議, 作出以下的評論:

首先,我們評論的前題:

1) 保存社區網絡

2) 街坊可走可留有選擇

3) 公平的可持續發展

我們對樓換樓的看法:

1) 現時文件的建議太苛刻, 隱暪高空發展權帶來的龐大利潤:

首先你給我一個滯後的七年樓齡的底價, 新樓就是(豪宅)發水樓天價, 令到街坊對所謂的補差價非常擔心。而且又無交待重建期間街坊住屋的需要如何0處理, 令到人心惶惶。

以前麗星樓、寶翠園的私人集合業權重建, 將高空發展權讓出, 以換取新樓。觀乎以往市建局的項目, 都是豪宅高樓, 取走街坊業權及高空發展權後, 已賺取許多利潤, 不應對街坊如此苛刻。

2) 偷換概念—文件中對樓換樓的定義太狹窄:

不同區街坊一直要求的樓換樓, 原有許多種可能, 並沒有說一定要回到原地盤, 回遷原地盤只是其中一種選擇。

其實, 根本可以即時由市建局尋找同區約七年樓齡的物業給街坊換樓; 或者將重建地盤分多期發展, 以造成可樓換樓的效東; 或者市建局在自己同區盤中拿出新盤供人選擇, 等等不同方式。不同區有不同的情況, 不能一概而論, 市建局應本著以人為本的精神, 在公佈項目前應預計該區有多少業權, 區內是否有可能重置, 或市建局自己能否提供足夠樓盤, 才去公佈。

事實上, 市建局在八年間開展了41個項目, 應該有足夠的方法, 提供更多元的樓換樓可能。

3) 市建項目應在原區建立可負擔房屋:

正如文件中第十七頁所講, 重建是要以改善舊區居民的生活質素為本, 應先「取決於樓宇狀況,規劃考慮和居民居住情況, 而非地段的重建價值, 屬社會性的重建行為。」

因此, 市建局應自己做項目, 所建的重點不只是提供中小型單位, 重點應該是以原區生活水平來計算街坊可以買得起或租得起的房屋。

4) 要求舖換舖:

小本經營的店舖是社區網絡和地區特色的重要一環, 市區重建若以人為本應一定要想方設法做到舖換舖, 不能一句很複雜就推搪責任。

我們提出樓換樓的概念, 需要很多配套, 兼顧不同人的需要, 而不是發展局現在所講的街坊以天價買新樓, 現在檢討文件的樓換樓做法, 完全是偷龍轉鳳 暪天過海, 令人失望至極。

H15關注組

市區重建策略檢討~民間論壇

主題:市區重建如何影響基層生計? 誠意邀請你:
日期 / 時間:2010年3月14日;傍晚7時30分 | 地點:旺角西洋菜街行人專用區 |
主辦:順寧道重建關注組

近年的保育風潮,令大家都關注集體回憶、文物保育;馬頭圍道樓宇倒塌事件,令到大家都忽然又關注舊區重建的問題。 這些問題很重要,但舊區重建,更是一個土地和財富資源重新分配的問題,當中到底誰真正得益?重建對社會中的基層市民,又有什麼影響?

根據《市區重建策略》,20年內有200個被推倒重建的地區,確實地點未明;市區重建局亦有《收回土地條例》這尚方寶劍,有權強行收回物業地權。對 住在舊區的基層租客、小業主或是在舊區小本經營生意的店主來說,一旦屋企或店舖遇上市區重建,生活會有甚麼變化?對生計又會造成甚麼影響?

在市區重建的相關政策與條例與其他的條例之間(例如城市規劃條例、業主租客(綜合)條例等),是否存有漏洞?如何配套才是對基層市民最公平?

大家齊齊來分享經歷,交流過後,或者可以再思考下,有益於民間的「市區重建」應當要有甚麼的策略、怎樣的檢討 … …

順寧道重建關注組:69726672;電郵:shunninggp@gmail.com;

友好網站:http://shunning6983.wordpress.com

協辦團體:H15關注組、灣仔市集關注組、深水埗重建關注組、自治八樓、關注舊區住屋權益社工聯席(尚在增加中, 待定)

主辦: h15關注組

時間: 晚上7:30-10:00pm

地點: 中環結志街28號海運茶冰廳

市區重建大件事, 民間諮詢定要黎!

查詢: 電話:62133168   電郵: h15grouphk@gmail.com